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2021年a股房地产行业第三季度报告摘要

简介房地产行业基本面仍处于下行阶段,目前政策已经开始纠偏,有望逐步回归正常水平。a股房地产各板块估值处于较低水平,其中物业管理板块...

房地产行业基本面仍处于下行阶段,目前政策已经开始纠偏,有望逐步回归正常水平。a股房地产各板块估值处于较低水平,其中物业管理板块盈利稳定性较高,当前时间主要受开发板块信用风险事件影响。随着开发板块风险逐步释放,估值修复可期。同时建议关注财务状况和信用较好的优质房企的估值修复机会。

投资要点:

物业管理板块营业收入和利润保持稳定增长,在房地产行业各板块表现相对较好:a股物业管理板块营业总收入增速为31.6%,较中期增长3.3%,a股各大物业管理公司均邀请凑数(27%)、杜南物业(15%)、新大正(61.7%)、特发服务(58.9%)。

2021年前三季度,住宅开发板块营业总收入同比增速为22.4%,较中期下降6.7%,主要原因一方面是随着房地产调控力度不断加强,2021年房地产开发企业面临资金紧张,三季度竣工增速持续下降,另一方面是2020年基数的影响;

房企盈利面临挑战,整体呈现下降趋势:2021年前三季度,住宅开发板块毛利率为20%,较中期下降1 PCT商业地产毛利率24.8%,下降1.2个百分点;从中期开始;工业地产毛利率为22.6%,同比增长1.1厘;中期内;物业管理板块毛利率为17.5%,同比下降0.9%;从中期开始;房地产经纪人毛利率为19.6%,较中期下降0.9%。

三季度房地产市场销售低迷,现金支付增速较中期有不同程度下滑,房企回款压力仍较大:2021年前三季度,住宅开发板块销售商品、提供劳务收到的现金同比增长19.3%,为21pct低于中期增长率;商业地产板块销售商品、提供服务获得现金,同比增速13.6%,为17.3pct低于中期增长率。房地产销售商品和服务收到的现金同比增速下降21.3%,比中期增速低5%;与中期增长率相比,服务部门收到的现金有所下降,但总体增长率仍然相对较高。物业管理和房地产租赁经纪行业销售商品和提供服务收到的现金同比增长率分别为26.5%和15.8%,分别为3.3%和12.2%;低于中期增长率。

基金重仓配置比例有所回升,但仍处于较低水平:2021年三季度末,房地产行业基金重仓配置比例为1.39%,较标准配置比例低0.9%,较上月低0.3%。开发板块公司持仓分化,央企、国企等高信用公司大幅增持,如保利发展、金地、招商蛇口等。部分民营房企被减持,如新城控股、南方建业入股中融科创等。保利开发持仓总市值超过万科A,在房地产行业基金重仓股中排名第一。物业管理公司:招商局刮起,中海物业、华润万象生活、保利物业、新大正等个股增持明显,流通中持股占市值比例分别上升11.14%、1.63%、0.38%、1.51%和2.07%。

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